有温度的楼市数据，有态度的专业观点，关注“地产S姐”头条号，带给你更多楼市干货。 Q1 预算200万，港宸润府能入吗 Q：宝宝刚4个月，考虑以后孩子上学，预算在200万左右，港宸润府怎么样？ A：感谢信任。孩子现在还小，到上小学还有6/7年时间，这种情况你看新房会更划算。一来新房产品肯定升级了，二来新房周边的名校+资源也还是不错的。200万预算想要兼顾教育比较好的板块重点也就是港务区了，毕竟港务引进的五大名校都在陆续落地了。像你的预算在港务差不多能够上110-120㎡的小三房。 当然这种预算下能够上奥体肯定首选奥体，属于港务区核心。港宸润府这个盘的出现，小面积产品就给一些预算有限又想在奥体核心买房的购房者一个选择。目前它价格还没公示，放风价大概是在1.8-1.9万/㎡的。那现在奥体的新盘价格都已经冲到2万了，所以性价比还是挺高的。第一，华润的这个盘237亩，体量比较大，所以内部的园林和配套是很丰富的，大概4月份就要开放实景展示区了，据说在港务乃至西安都非常惊艳的。第二，这个盘距离高新一小一中陆港学校大概600m，步行就能到达，如果考虑学校，那这个盘教育的确定性也会比较高（具体以当年的学区划分为准），教育资源也是非常优质的。第三，它离灞河很近，大概800多米。现在奥体在售新房距离河岸都还是有一定距离的，像政经板块可能主打的就是中轴公园了。那港宸润府步行范围内就能到灞河，晨起傍晚带宝宝遛弯不错。最后是产品，你会发现这两年华润在西安的产品革新是非常厉害的，像去年润玺臺的小面积四代宅，到世园润府公园里的改善产品，再到港宸润府，尽管是高层也做到了2T2户的高得房率，143以上户型做到了户户带露台，产品比较主流。 它的缺点呢，首先就是离地铁会稍微远点，距离3/14号线都在1.3公里左右了；其次如果你要选择小面积产品的话，南侧会临着高速，可能会有噪音干扰，所以楼位选择上要注意。 除此之外，可能在200万的预算里，你想要在港务区找基本是到了欧亚大道沿线了，就像绿城桂语晴澜，珑樾府或者秦汉大道以北的拾光屿、招商揽阅。从地段上来说自然是不如港宸润府核心的，而且从教育资源以及它的确定性上也没华润高，综合看下来我认为这个盘是比较适合你的。 Q2 招商云墨pk海棠三章 Q：姐，想投资一套143的，选招商云墨还是绿城海棠三章？ A：其实在我的会员圈里，拿海棠三章对比招商云墨的确实还不多，大家更多是软新对比软新的盘，CID对比同区域的。我先来说一下我对这两个区域的看法，丝路软件城以前叫软件新城，陕西90%的信息类产业都聚集在这儿，就业机会多，高精尖人才也越来越多，聚集就业人数差不多30万名。随后才是地产开发和生活配套的完善，因为软西住宅用地少，近两年看到的住宅项目其实并不多。然后下重力把鱼化寨拆了，合并起来成为丝路软件城，所以其实发展轨迹是由西往东的，发展逻辑是以产带城。 海棠三章在软东，目前来看界面不是特别好，但它距离西边产业园近，又能享受到高新一二期成熟配套，我有很多粉丝买到三章，确实是原先一期二期的老高新人，真的很想改善一个好房子。绿城的产品，四代大露台住宅，唐风建筑的园林特点，以及绿城的服务和近两年的口碑也还是做的不错的，结合2.5万/㎡左右的价格，整体还是比较合适的。 高新三期cid，其实它的发展逻辑不太一样了，它是先有配套，再去做产业升级。像先引进地铁6号线、国际医学中心、永安渠公园/商业街啊包括高新31小11初等等，然后再开始拍地供地，紧接着再去招商引资。作为“双中心”承载区，它的定位很高，但是它整体的发展周期也更长。高新本身底子强从产业/教育的支撑逻辑上都有保证，但是现在这里房价其实并不便宜，瞳北就像招商云墨基本在2.7-2.8万/㎡了，瞳西和瞳南价格上稍微低一点，差不多2.5万左右能拿下，这也都属于西安的第一梯队了。如果你是投资，追求更高的溢价率肯定是要长期持有，等待区域兑现的。现在来看，当然还是围绕核心配套来选，像31小、11初的确定性就更强嘛。cid的核心实际应该在未来之瞳的CBD，所以如果你对学校没有很强烈的需求，我觉得你也可以看看瞳西瞳南距离核心比较近的房子，入手价格相对更低，但是品质并不差。云墨这个盘它最大的卖点就是学校，盘子比较小，面积段控在143以下，所以小区品质对比一些比较有规模的小区可能略有逊色。 如果你是一个保守型投资者，追求稳定增长，追求流通变现，可以首选海棠三章，毕竟已经有产业和人的基础，再去发展配套相对更容易。如果你在高新一期、二期、软新都已经有房，想要再去进行配置，可以进行长期投资，等待区域发展成长，去博一个高溢价的话，可以看看cid。