有温度的楼市数据，有态度的专业观点，关注“地产S姐”头条号，带给你更多楼市干货。

过去这半个月的时间，购房群、直播间里关于高新三期的讨论度居高不下。

瞳南出现2.2万元/㎡“特价房”，不少前期已购业主如芒在刺；产品迅速迭代，四代宅+高赠送再度背刺同区域购房业主；前期独角兽项目用地变更为住宅性质；二手房甚至有“破发”的极端案例......

而从另一个角度看，高新三期果然是自带流量的新区，大伙对于区域的期待实在太高，一有风吹草动难免就会被无限放大。

壹丨高新三期声音有点多

高新三期，尤其是CID板块，成立至今无数光环在身。

2021年6月，丝路科学城发布，在官方表述中，西安高新区将举全区之力、集全国之智、聚全球资源，在220平方公里的丝路科学城上建设“一城、三区、十组团”。

2023年初，西安综合性国家科学中心和科技创新中心获批建设，主阵地便位于高新CID。新区建设开发的过程中，CID落位一批“名校+”教育配套，最典型莫过于瞳北仁村生活圈，一小、一中的旗号，对于中产家庭吸引力十足。

同时，基于高新一二期的成功样板，大家对待这样一个破土而立，高新区第三次的创业项目，期待极高。

需要说明的是，高新CID的开发是以配套先行，这甚至比高新一二期领先太多。

回望高新一二期，“成熟区”丈八板块，直至2020年才迎来高新方圆荟的开业，2023年丈八北路与科技路的大茂城方才开业；“衔接带”唐延路2017年高新万达广场开业，2018年迎来西安大都荟。

高新三期诞生，至今不过六载，但我们现在行驶在西太路上，瞳东、瞳北任村最早一批开发的住宅社区已经交房，此外医院、公园、地铁、学校、产业园区等悉数可见，待开放的永安渠商业、未来广场项目、新罗酒店每次去都会有新的变化。

也正是因为高期待，多供应，高新三期自成立以来便陷入了“一卷又一卷”的内耗当中。

最早入市的任村F4近乎同期开售，各方操盘团队天天更新竞品打击说辞；随后又是西太路以东与西太路以西之间的较劲，“你有大公园、我是CBD”，这场论战以西太路以东落败，原因竟是开发项目数量不够多，不占人数优势。

如今，瞳南、瞳西、瞳北仍未分出胜败，各家都在喊自己是置业CID的最佳选择。

起点价格过高以及区域新房定价高度重合，是引发一切内耗、竞争的根源。

五年前，CID首批入市的楼盘便一举将CID托举成“房价最高的区域”，两万五六的价格比同期的港务区、浐灞、经开高出近一倍。

五年后，你会发现用相同的单价、总价，一样会有大把的选择标的。

对于任何一个区域而言，不是说房价不能高，而是定价应当充分匹配现阶段的区域价值。

否则就需要长周期去发展，靠产业的引进、靠各类城市配套的落地、靠人口的不断引进，去让整个区域的价值有所提升。

贰丨市场下行 注重“单盘主义”

面对下行的市场，光靠挖基坑就能预售、就能售罄的火爆行情一去不返。

早在去年初，其实已经有开发商倾注心血、财力去升级户型、大规模将示范区实景呈现，直至去年下半年，西安纯新盘亮相除了包装大气的营销中心，样板间、实景园林、会所、架空层已是入市时的标配。

并且在户型产品上迎来快速升级，去年至今，“四代宅”批量涌现，从早期的单露台6㎡，到如今的双露台15㎡+，无论是空间体验还是赠送面积，都在显著增加。

使用面积多了，意味着得房率提高。产品升级一定程度上促成了房源单价的降低，不再需要浪费大量的成本去买没必要的公摊面积，算是变相降价的一种手段。

最后是正常营销策略中的“降价促销”，每逢开盘或相关节点，拿出一两个点的折扣，或是拿顶底层包装成“特价房源”，靠价格来促进成交。

但无论什么招，显然都是利好购房者的，拿现在市场跟三年前比没意义，同样拿现在产品数落老产品也没必要。市场有周期，产品仔革新本就是正常规律。

作为购房者，明晰自己的购房需求始终是第一位。区域站在风口时，一起跟着喊涨赚吆喝，一旦区域有所波动，就跟着一起唱衰，永远都买不对一套房子。

混沌期面前，其实拼的都是“单盘主义”，同样的价格，品牌、产品、服务、资源更优质的就会是流量盘，哪怕一路之隔。

叁丨那些抗跌的二手房

二手房是所有新房的归宿，小区品质、户型空间、物业服务、学校质量等多维因素，终将以一纸成交价格去体现。

就不去摆大数据了，西安二手房自2021年下半年指导价出台后，一路趴到现在，80%的房子真真实实地普跌了两成左右，这也是很多人对房地产没有信心的症结所在，自己口袋里的房子迟迟不能卖一个满意的价格，置换或投资需求皆被放缓。

但从单盘主义的视角出发，西安东西南北仍有坚挺的楼盘，在二手房市场中异常抗跌或逆势上涨。

万科澜岸126㎡户型，2022年11月总价249万，2024年3月总价坚挺在245万；

绿城全运村子衿苑103㎡户型，2022年8月总价200万，2024年3月总价来到205万；

中海开元壹号一二期128㎡户型，2022年8月总价235万，2024年3月总价232万；

保利天悦1-4期套三户型，单价稳定在30000-31500元/㎡；

融创西安宸院套房户型，2022年中以来的成交单价稳定在20000-21000元/㎡。

万科翡翠国际160㎡户型，2022年8月总价457万，如今462万；

宇宙大城君尚府、华宸、雍宸同样稳定，套三小高层稳定在30000+元/㎡

......

而这种单盘除了房龄较新外，往往也都是区域品质拔尖，或具备强学区的房子。像玫瑰园，中大国际那些豪宅更不用说了，还在逆势上涨。

何种楼市周期都有看跌和看涨派，现在真心不用纠结要不要买房，而是怎么买对房，买适合自己的房，买不后悔的房。