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对西安楼市而言，今年的金三银四是2017年以来成交最惨淡的“营销旺季”。
监测到的数据显示，连续两月的新房月度去化率仅有三成，创下同期新低，供需端依旧是“房比人多”。
随着成都全面取消限购，西安宽松的政策想必也已经在路上了。
壹丨供应持续高位 需求不够用了
四月，西安新房供应量达73万方，虽然环比下降15个百分点，但今年3-4月的合计供应量仍较去年同期上涨近两成，供应量叠加市场中的库存，西安楼市目前是完全不缺房子的。
成交端拉了胯，全月只有50万方的成交，对比上月与去年同期，双双出现超两成的降幅，房子难卖是不争的事实，持币观望是当下购房者的普遍心态。
价格维度，当月网签价格为18016元/㎡，同环比变动均在±5%以内。无论是老盘推新还是纯新盘入市，目前的公示价格基本没有参考意义，多数楼盘推售皆有或大或小的折扣。
而且，西安新房的价格梯度逐渐失序。
一万五左右的价格，可以选择高科麓湾国际、港悦城、阅云台；一万七八的价格，东西南北皆有项目可看；两万出头的单价，奥体板块、西部大道、航天、科技西路，乃至CID都有选项。
目前房价第一梯队仍是高新、曲江、浐灞三角洲，两万五+、三万+的住宅项目主要布局在这三个区域。
选择多，区域楼盘没有明显价钱，意味增大了买错房的概率，也意味着楼盘房企面临着全市供应卷的局面。
全月45盘5667套房源上线登记，近5300组家庭通过核验，人房比看似1:1，但单盘效应显著，仅港宸润府、曲江星河湾、金茂璞逸曲江，三盘的核验人数便高达2064组，占了全月核验家庭数量的近四成之多。
全月只有四盘摇号开盘，除了上文提到的三盘外，还有华发利君都荟城央，这个四个摇号盘基本上锁定了全月2/5的购买力。
深度看，这四个楼盘皆有独特性，与市场冷暖关系不大。港宸润府实景展示面强悍，近距一站式名校+教育配套，而且首开价格极具性价比，同时也是目前在售期房中兑现最快的项目，预计将于明年年底交付。
曲江星河湾、金茂璞逸曲江都是靠地段及周边的成熟配套出圈的楼盘，毕竟寸土寸金的曲江，可选项实在太少，尤其是金茂璞逸曲江迭代而来的产品力，对于曲江一期的“老钱们”吸引力十足。
华发利君都荟城央聊过很多次了，长期断供的板块有着强悍的地缘改善需求支撑，而且一万七出头的价格，确实不高。
也就是说现在市场下要么有着明显价格优势，要么断供板块的优质项目，要么上来就是万千宠爱于一身的豪宅盘，才有可能摇号，而这毕竟是少数。
贰丨去化疲软 全靠单盘主义
全月监测到22个项目开盘，整体的月度去化率只有36%，上月是33%，同样验证了这是2017年以来最悲催的金三银四。
去化率低于或在20%左右的楼盘有10个，占到了全月开盘数量的近一半，曾经的万人摇楼盘——高科麓湾国际社区推后186套房源，开盘销售36套，去化率不到两成。
跌破神坛的高科麓湾只是缩影，拾光屿、奥城云玺、阅云台、云谷天汇、西派璟悦皆是较往期或首开时去化率明显下滑的项目。
探其缘由，除了热度骤降的购买欲望，还有高频加推、区域供应扎堆、产品同质化、未拉开价格梯度等原因。
如今开盘去化四成左右算是及格，去化在六成已经可以烧高香了，这意味着后续的平销期不会太难熬，动动脑子，搞搞活动总能卖得动。
其实现在能够更加清醒的感受到，市场越来越倾向于单盘主义。
一个楼盘既要在热点板块，又要拥有好的资源配套，还要有主流的产品设计和靠谱的开发企业才能持续热销。比如绿城海棠三章、保利云谷天汇、中粮大悦未来城、港宸润府等。
反之有一个条件不具备，项目都得熬着。比如同处软新的金泰和樾、高新天谷雅舍，地段资源也不错，但产品跟不上；高新三期的华宇御璟天宸、紫薇华发云峰里不是产品就是地段资源有缺失；港务区是很火，但依然有像西派璟悦、绿地理想城等卖得一般的盘，即使在热点区域也是单盘热销，那非热点的区域单盘取胜就更难了。
叁丨西安新政 箭在弦上
第六感告诉我，更大招的刺激性政策要来了。这不前脚有经常对标的成都全面取消限购，后脚政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
那下一步除了地方层面的松绑推进，地方国资或将正式下场“去库存”，收购去化极度困难的新房或难以盘活的烂尾项目，给存量积压严重的地区助助力。
西安接着放松是板上钉钉的事，何况现在执行的“二环内限购”本就是纸老虎。
当前的西安楼市处于临界点，二手房流动性降低，便没有筹码置换更具改善属性的新房，新房销售受阻，房企也难有摘地热情，进而再给新房、二手房传递疲软信号。
解开这个结的关键还是经济复苏或者说经济预期向好，企业有钱挣，百姓敢花钱，消费市场才能闭环。
不过对于当下的西安楼市而言，也有好消息。市场下行不断倒逼开发商内卷，第一步是卷产品，去年此时我们还惊呼谁家做了区域内的首个第四代住宅，今年此刻，四代宅不仅做到了大阳台，还能配置双露台，产品的迭代带来了更高的得房率，受益的是此时买入的购房者。
当产品卷到天花板时，接着就该卷价格了，近来屡屡看到的背刺事件，本质是由下行的市场引起。当然我估计很多购房者更希望看到的事卷交付、卷服务、卷兑现。毕竟大多数人买房还是为了住。
