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这几天一则影响房贷利率的规则出台，与之相关的新闻报道却极少，或许是楼市过于平淡，大家的注意力都分散在小米SU7的发布以及即将到来的五一长假安排。
但其实静下心想，房贷仍牵动着数亿老百姓的钱袋子，此番央行新规空降，意味着房贷利率即将开启新一轮的下降。
截止写稿时，东莞、佛山、中山、珠海、惠州、汕头、江门、湛江、肇庆、阳江、清远、韶关等地已取消首套房贷利率下限，首套房贷利率最低已经来到了3.35%！只比首套公积金高0.25个百分点。
壹丨什么是“首套房贷利率下限”？
房贷利率取消下限，其实并不陌生，早在2022年、2023年便已出现。
人民银行、银保监会曾于2022年多次发文指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
2023年初，对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
经过前两年的政策烘托，但凡是新房价格环比、同比连降三个月的，地方金融机构就可以自住下调房贷利率的下限，首套房利率=当期LPR-20个基点，二套房利率=LPR+（20-60）个基点。
至2024年一季度，全国很多城市的首套房贷利率是3.75%/3.95%，二套房基本是4.15%-4.55%之间。
那今年四月这轮新规空降后，首套房贷利率将继续降低，央行没有规定下限，地方有着更充足的“首套房贷利率定价权”。
比如江西赣州，多家银行积极响应，将首套利率下限由-20BP“升级到”-40BP，当期五年期LPR是3.95%，即首套利率来到了3.55%。
比如广东中山，最高可以-60BP，首套房利率直接干到了3.35%......相当于在五年期LPR的基础上打了85折。
摸底了西安的情况，目前首套房利率3.75%（LPR-20BP）、二套房最低利率4.15%（LPR+20BP），低于北上广深等一线城市，是二线城市的平均水平。
可见不同城市能级，楼市情况不同，利率下限尺度就会不同，能级越高贷款利率相对越高，但可以预见的是肯定有城市会陆续跟进下调下限幅度。诱导购房者下场买房，反正利率下降还有空间。
贰丨尽量要选“浮动利率”
也许关注度远不及限购、限贷、限售等行政调控放松，但这却是一条踏踏实实地惠民政策。
以多数城市降低后的3.45%举例，较此前的3.75%举例，下降30BP，等额本息贷款120万，节省利息约15万元，月供降低约600元。
这对于工薪家庭而言，不见得力度会比限购放松来得弱，工薪家庭更有入场买房的动因或者敢于消费的欲望。
近期置业的小伙伴还有在纠结，“马上要签贷款合同了，我是选择当下的固定利率，还是浮动利率？毕竟现行利率已经来到了历史地位，后续会不会调回来？”
现在看，完全没必要纠结了！LPR不仅是短期调节楼市，促进需求入场的方式之一，长线看，也是根据经济增速去调节社融，促进实业发展的手段之一。
当下为了救楼市，想尽一切办法在压低房贷成本，五年期LPR在走低、央行至少三次降低房贷利率下限。
LPR走势上，已经呈现出非常典型的“非对称式降息”。
龙年第三个工作日，央妈便向“现阶段的亲儿子”投去足够重磅的利好。2月LPR报价公布，1年期LPR报3.45%，与1月持平；5年期以上LPR报3.95%，上月为4.2%，大幅下调了25个基点。
我们都知道五年期LPR主要的是房贷利率，其次才是企业长贷利率，所以现在救市针对性极强，可以说是给予楼市的定向放水。
其次是幅度，自从房贷利率由五年期LPR定基以来，历次降息的幅度不过5-15个基点这次直截了当，一口气降了25个基点，力度翻倍。
而且从长线看，1993年下半年-1996年上半年，这是中国贷款利率的最高点，年化利率一度突破15%，随后就进入了近三十年的“降息周期”，最新的五年期3.95%已是历史最低。
之所以得出利率高低与经济增速高低深度绑定的结论，感兴趣的朋友可以翻一翻利率高点时的增速情况以及近三十年的增速走势，在这里就不展开了。
所以无论看短线，还是长线，五年期LPR很难出现大尺度的跳涨，经济发展到一定规模，贷款趋向低息、甚至零息，负息的趋势已经有很多国家帮我们验证过了。
放心去选择“浮动利率”，每年定价日都会调整，月供只少不多，这其中也包括存量房贷，存量房贷的降息通常晚新房一年左右的时间。
叁丨“上涨预期”很重要
救市时长已经超过两年半了，除了一线城市核心区域的限购放松，该出的宽松政策基本上“应出尽出”了。
单拿利率来说，五年期25个BP的降息幅度远超市场预期，如今首套利率下限再度探底，政策诚意已经贴脸输出了，2021年中，西安首套利率基本在5.75%，如今只有3.75%，利率已经下调了200个BP。
这次政策再度释放了降息空间，但是否短期内就能把市场拉起来，是要打上大大的问号的。
一二线的头部城市不动，全国市场还是一潭死水。北上核心区放开限购，才能真正起到龙头城市聚合拉升的效应。
此外，还得积极创造需求，把造势许久的新一轮城中村改造落地，一拆一赔，需求自然流入商品房市场。
最后的最后，经济向好是一项攻坚课题，保住大家的工作岗位，稳住收入，不至于担心天天失业，整个消费市场才有活力，楼市也才能真正恢复。
