偶尔不收集数据了，随便胡扯一下。

今天昆明有个盘蛮有意思的，传闻呈贡邦泰臻境这个盘，开盘一天就几乎全卖光了，小区里单价最低的7200元，最高的1万元，平均售价约八千。

这是呈贡的二手房近一年走势：

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呈贡二手房几个月前均价跌破九千，这个邦泰臻境的位置并不差，周边的二手房均价都在一万以上，结果新房竟然直接按市场价八折出，有点香港李嘉诚特价卖房的那种味道。

听群里昆明群友说，这个开发商是疫情后到昆明拿地，成本低，拿地后立即开工建设，并且用最快速度开始销售。

这个事情，给了我们很大的启发，预估今年昆明城镇居民人均可支配收入为5.8万元，一户按2.4人计算，则为年入14万元，一套80万总价的房子，也就5.7年就能解决掉。就算不看城镇居民，连农村居民都算进去，以4.6万计算，也是7.3年就能买房。

所以，不是什么掏空了六个钱包，也不是没钱买房了，纯粹就是当年政府土地出让金拿走的太多了，而开发商也预测错误，连带一批人在一段时间内都跟着被带沟里了。

最后的一个问题就是今天热销这个盘，能代表昆明的平均数吗？以前可能不行，但是有了这五个要素后，我觉得可以把这个位置作为平均数来衡量：高铁、市政府、三个大商场（吾悦、万达、时代）、大学城，以及三个地铁站。

这样的位置，我相信80万的房子以后要租个1800应该不难，回报率就是2.5%，再不济干干民宿也能有这个收益。

当然，昆明老城区的土著，是不喜欢听到这些的。

不爱听归不爱听，我查了一下盘龙五华2016年价格，是八千多九千多，现在是1.1万到1.2万多，而呈贡同期是从五千到现在八千多接近九千，同样是涨三千多，但是比例完全不一样啊。

不过昆明土著可能不这样看，他们会专注看呈贡有一些新盘开盘就是八九千，现在也是八九千，涨幅等于零，他们却不想想为什么统计数据会从五千跑到九千，因为呈贡当年有许多老旧二手房相当的便宜啊。反过来说，他们会很熟悉老市区很多当年的二手房只有六七千，后来涨到了一万五。这就是只看自己熟悉的和细查网上数据的差异所在。

这种现象，同样存在于许多特大城市的人对全国房价的看法之中。

上海人惊叹于零几年的时候有大量的房子只有一万，现在五万到八万，实际上当年比如成都的五大花园九十年代末期开盘一平米不到一千，或者今天群里聊到的武昌中北路零几年时，房价开盘出来最早一批电梯房单价只有两千多三千出头，若加上租金回报率差异，其实涨幅对比一线城市也不会差距很大，全国各地这样的片区很多。

但是全国性的有上统计的房产信息，省会在2013年后才有完整数据，地级市则是2016年之后才有，谁会知道地级市甚至县城当年二手房的真实房价多少，事实就是看绝对值差异肯定一线城市绝对领先涨幅，但是看增长幅度加上租金回报率，全国差距并不大。

今天很多特大城市，包含一些低租金的城市城区，我发现有极大数量的房源房价总价大约是300多万，但是实际租金仅有3500-4000左右。比如上海泗泾以及彭浦地区就是，前者是八九十平米的次新，后者是四五十平米的老房，回报率仅仅只有1.2-1.4%之间，应该不是只有上海如此，还有很多地方如此，只是把总价和租金同比例的缩减而已。

结果，很有意思的是，很多人都说上海北京要开放了，要大家准备好资金，等待开放，然后杀过去。

如果说期盼放开不是为了去买房，而是去捞什么好处，他们能够给你什么好处，我也搞不清楚，他们想放开就是为了要分好处给外来人？

今天如果说彭浦遍地都是99万的房子，租金能每月租三千，0.3*11/99= 3.3%，那当然是个好选择，或者即使泗泾房子只要130万能租3500，那0.35*11/130 = 3%，我也觉得可以搞，如果是这样，那你确实要做好准备，想个什么办法找个上海人北京人结婚，然后拿到户口去买房。

为什么我竟然给彭浦3.3%和泗泾3%的回报要求呢？而却对呈贡只要求2.5%呢？

因为上海不会轻易的开放人口进去，在这个前提下，老龄化和房屋需求不会扩大，只能保守对应，并且彭浦的房子都是房龄很老的，本身也没有什么其他优势，把呈贡的五大优势都拿出来比较，也没有超过的。

如果有一天，上海和北京说真的要全面开放了，那肯定是他们发现了什么大问题了，不解决会危害整国家了，否则我认为所谓的开放，顶多只是切香肠式的，按区施策，分层分阶段分群体分社保分这个分那个一点点放开，顶多就这样。

有些人会提出质疑，说那怎么不把九万的人均可支配收入算下，可以得到 9*2.2，一年家庭收入有20万，努力干个20年弄到400万买房也行吧。当然也行，那就先干20年不吃不喝再来讨论。并且，根据东京的案例，东京的实际居住和家庭，计算时，人家已经是平均一户1.9人了。

听过这句话吗？

至迟2026年，内、中、外，25万、18万、12万 ................

我想给修正一下，到2030年，内、中、外、外环外，大约是10万、6万、3万、1万。

应该会在2045年，会全面放开上海北京限购，因为到时候区域平衡也差不多了，上海的中小学教室装了空调，其他全国各地的中小学也会都一视同仁全部装空调，此时放开不放开，估计也没人在乎了，反正到20年后，全国小学的空调也顶多只需要应付一年四百万小学生入学新增需求，也就十几万台空调，总计费用也就一亿多人民币，要是提早全国都安了空调了，到时候是反过来一年要拆几万台空调哦。

这不是什么奇怪的言语，最后大概率就像日本那样，到偏僻的农村去当老师，工资是最高的，现在只是在鼓励大学生去农村，这没用，鼓励要是有用，日本何必拿钱出来砸，到时候只能砸钱，不砸钱，就不要说什么振兴农村这种口号了，但是，他们会说，会一直说，直到最后发现还是得砸钱。

未来二十年，我相信他们会把钱砸在小城市，而不是特大城市，他们也可以选择不砸，那等来的会是一个极大而且是无法承受的代价。