这辈子最后悔的事情是什么？恐怕当属在不着急结婚的前提下，于2018年房价最高时买了房，结果现在，硬生生跌了近50万，虽说是自住，但心里要是没点儿想法那肯定是假话。

和我同样下场的人，恐怕不是少数，甚至还有人比我摔得更惨，比如之前文章里写过的，东莞松山湖万科金域松湖项目的一位业主，2020年600万购房，到2023年挂牌出售，280万都没人要。

不得不说，这一轮楼市的调整超乎想象，大批普通业主和投资者损失惨重，但如果追根溯源，我们不难发现，调整的开端其实还是从国家下定决心让房企摆脱高杠杆模式，提出“三道红线”开始。

而事实也证明，政策的作用是毋庸置疑的，房企停止疯狂扩张，不得不开始处理自己的债务问题，处理得好，万事大吉，处理不好，那就是负债爆雷、烂尾延期，再严重些，破产跑路。

从中可以看出，政策对楼市发展具有导向作用，但不能否认，其引发的负面影响很大，像烂尾这种破事落到一个普通家庭头上，那就是一场灾难。

然而从整体形势来看，情况也并非一发而不可收拾，正如中国房地产报文章中所说的那样：在购房利好、房企融资等众多政策的共同作用下，一些较大的金融风险已经得到控制或得到较好的防范化解，市场回暖向好的趋势不会变。

楼市不能长盛不衰，所以有了现在的下行调整，但同样，它也不会一衰到底，而今年，就是楼市企稳回暖很关键的一年，那么未来的楼市，将会是什么走向呢？

首先，我们可以确认一点，过去“高负债、高杠杆、高周转”的模式不会卷土重来。

其次，相关部门也屡次表态，要构建房地产发展新模式，其中包括坚持“房住不炒”，建立“人房地钱”联动机制，也包括城中村改造、保障房建设、“平急两用”公共基础设施建设这三大工程。

除此之外，最为关键的，应当是商品房和保障房的双轨制运行模式。

2023年8月份，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，我挑出意见中比较重要的几点：

1.加快保障房建设短板，提高保障房在住房总供给中的比重，着力解决工薪收入群体买不起商品住房、保障性住房又供给不足的突出问题。

2.实施封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场，如果保障房长期闲置、需要转让等情况，政府予以收购。

3.推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性、满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

另外根据经济观察报的消息，截止到今年1月末，已经有广州、深圳等19个城市披露了自己在2024年的保障房建设规划，合计在今年筹集建设10万套配售型保障房。

从指导意见和保障房规划中可以看出，未来保障房还会加大力度建设，而且注定与商品房不同，其中保障房解决的是安家问题，让我们有家可住，而商品房追求高品质，属于改善型住房，是条件较好的家庭所购买的。

其实“保障+商品”的双轨制运行模式，李嘉诚早在多年前就曾经提过，他表示：内地房地产市场的顽疾，是必须解决亿万刚需居住问题，通过学习新加坡，多建公租房、保障房。

现在来看，李嘉诚所说的，正是我们现在正在做的，而在这种新模式下，我们要做好两手准备。

第一，好房子要留住。

这里的好房子，并不是单单指地段，还包括质量、颜值、环保、安全、智能、物业服务水平。只有这样的房子，才称得上是未来高质的改善类商品房，保值和增值能力较强。当然了，在购房时最好可以多多关注这些点。

第二，别把普通房子看得太轻，适时出手就好。

很多人看到双轨制后，认为现在的商品房“高不成低不就”，未来会越来越没有市场，所以价格会大跌，应该赶紧出手，但我认为，这种观点是错误的。

我们要明白，保障房是解决中低收入家庭安家问题的，所以户型并不会特别大，例如福州首个配售型保障房项目，三种户型分别为45平、60平、75平。

很显然，这种小户型两口子住是没问题的，可如果加上父母和儿女，那就比较拥挤了，因此现在的商品房，在未来还是有市场的，会是这部分中低收入家庭换购改善房时的首选。

综上，不用因为双轨制而过度焦虑，根据市场行情适时出手就好，就比如现在的二手房市场不好，但在政策的作用下，有回暖的苗头，那我们可以等等，等市场回暖后再卖掉。

总而言之，随着双轨制逐渐完善，老百姓的购房焦虑将会有很大的反转，甚至连购房影响生育的这一情况也会有所转变，而那些高质量商品房的价格或许会很高，但那也不是普通家庭该考虑的，涨得再高也影响不到自己。