1月25日，天气虽然寒冷，不过在上海市的司法拍卖市场上，却迎来了一宗竞争火热的法拍房拍卖。此次拍卖的是上海市一栋豪宅别墅，最终以较高的溢价率成交。今天我们就来看看这栋豪宅别墅到底怎么这么抢手。

此次拍卖的别墅位于上海市闵行区中青路1555弄，也就是绿城玫瑰园小区的一栋别墅。绿城玫瑰园是上海市一家高端别墅小区，里面有236栋独栋别墅，每栋别墅建筑面积约700-2000平方米/栋，庭院面积约1200-5000平方米/栋。而此次拍卖的这栋别墅是绿城玫瑰园的231号别墅，别墅建筑面积765.03平方米（其中地下建筑面积274.20平方米），别墅具体花园面积不详，不过从拍卖给出的图片来看，花园面积应该也是超过2亩了。这栋别墅内部装修不详，别墅已经空置多年，缺乏专人打理，别墅的泳池都已经荒废，花园也略显荒凉。

这栋别墅因为空置多年，拖欠的物业费、水电费也是不少。截至2023年11月16日查询时，别墅的物业管理费欠费171425.1元，物业费标准为每月4081.55元。止2023年11月16日查询时，该房屋水费欠费11195.50元，电费和燃气费欠费情况不详。

别墅的评估价为5485.9万元，此次拍卖的起拍价为4300万元，起拍价比评估价少了一千多万元了。拍卖吸引了2位富豪缴纳380万元保证金报名竞拍。虽然是富豪间的竞拍，但是两位富豪还是为这栋别墅开启了一场拉锯战的竞拍。拍卖原本是上午十点就结束的，最后延时到了下午快两点才结束，延时近四个小时，然后2位富豪一共加价了101次才罢休，最终以4925万元成交。成交价比起拍价高出了625万元，不过比评估价还是少五百多万元。

按照建筑面积计算的话，这栋别墅的成交单价为6.4376万元/平方米，这个单价在上海市众多别墅中，应该说不算高，何况这栋别墅坐拥的花园面积超大，不是单纯的单价能衡量的。

不过此次拍卖的这栋别墅所在小区绿城玫瑰园，除了小区和别墅本身比较优质外，其地段确实一般般，其周边配套不是很好，离上海市中心有点远，附近地铁也没有，快速路也没有，大型商业广场也没有，就连学校、医院等都欠缺，周边比较好的配套就是久事体育场馆旗忠网球中心、马桥森林体育公园。

目前，有关绿城玫瑰园的二手房别墅，网上给出的参考均价也是六万多一平，此次拍卖的这栋别墅成交价，应该还是比较接近市场价格的。

对于上海市这样地段一般，但是建筑面积和花园面积超大的独栋别墅，大家觉得4925万元算高还是价格合适呢？