1月26日，广州率先调整限购政策，当时分析时说道，未来北上深会紧跟其后。

果不其然，在几天后，上海便调整了限购，而现在，北京也挥出了这一刀。

首先来看看具体的调整内容。

2月6日，北京市住建委和通州区政府发布消息：即日起，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州购买一套商品住房。

在政策调整前，想要在通州区购房，不仅仅需要满足北京的整体限购政策，还需要在通州落户、缴纳社保或纳税满三年。

这种限购政策被称为“双限”政策，相比于普通的限购政策，通州“双限”直接把买房难度拉到了地狱级别。

但现在经过调整后，购房者只需要满足北京的整体限购政策就可以在通州区买房，至于通州区自己的落户、社保、纳税则全都成为过去式。

那么调整限购政策后，是否会导致房价大幅上涨呢？我认为，这必然是不可能的。

首先，北京并非是第一个调整限购政策的城市，前车之鉴说明，限购的刺激作用没有想象中的那么大。

从去年开始，各地市就开始调控限购政策，到现在，所有二线全都放松，部分二线全面解除，部分新一线城市也都有所调整。

如此大规模的集体调整，想来应该有不错的效果，可真实情况却并不是这样，整个2023年，不论是销售、投资、拿地，还是二手房的价格，都处于下跌状态。

通过各市调整限购这一举动以及调整后的结果来看，这一轮楼市下行的根源并不在限购上，因此想凭借一手“调整限购”来实现预期反转，从而刺激大量购房者涌入楼市是很不现实的。

其次，楼市的供求关系发生重大转变，限制了房价的大幅上涨。

过去炒房为什么会那么狠，一是因为国家还没进行调控，二是因为有点儿资本的人多、没买房的人也多。

可现在却完全不同了，有能力买房的人早就买了房，剩下的人拥有巨大的购房压力，当面对如今的楼市时，大多都选择观望，不敢让自己过早背负房贷。

与此同时，在保交楼的努力推进下，国内的房屋竣工面积也在正增长，连带着待售面积也在上涨，供求关系已经发生转变。

而这次调整限购的通州区，其实就是北京库存较大的区域。

根据数据，通州区2023年新增商品房6338套，是2022年的2.6倍，商品房存量9295套，去化周期长达26个月，与市场10-12个月的合理去化周期相比有着很大的差距。

另外像北京这样的一线城市，甚至是部分二线城市，它们的主流交易都是层层递进的。

简单说，购房者先买一套最普通的房子安家，之后条件好了再去置换更好的房子，以此类推下去。

可现在的关键问题在于，能接盘最普通房子的人越来越少，这相当于断掉了房地产交易链条的根基。

一方面是高库存，一方面是交易链条断掉了关键一环，房价怎么可能涨上去，能做的也只有以价换量，以及通过政策来不断地释放需求。

最后一点，政策虽然放开了，但泡沫需要控制住。

说句实话，如果现在允许炒房，那将会有大批普通购房者和投资者涌入楼市，房价可能暴涨，甚至会再次创造一个黄金时期。

然而我们可以看到，在这轮楼市调整中，不论政策怎么出台调整，房住不炒的宗旨从未变过。

之所以会坚定不移地贯彻落实“房住不炒”，一是因为购房压力太大影响到老百姓的其他决策，比如生育，因此需要给老百姓减负。

二是考虑到太大的泡沫对金融体系而言是一个潜在风险，一旦戳破，后果不堪设想，隔壁的日本就是个活生生的例子。

现在，楼市环境虽然不好，但泡沫却在一点点消掉，一些较大的金融风险已经得到控制或得到较好的防范化解，我们费尽心思做到这种地步，难道还要一夜回到解放前吗？很显然，这是国家不允许的。

综上所述，北京通州区也好，其他一线城市也罢，它们调整限购，并不会造成房价暴涨，甚至于调整后的效果，可能还比不上去年9月份认房不认贷所带来的小高潮。

因此，大家不要有过激的反应，在购房时，还是要从实际需求出发。

最后我个人认为，现在的楼市，二手房已经近乎触底，房东是真的要扛不住了，但新房的价格，还是有较大的下行空间。