前几个月，正值中国恒大（03333.HK）港股被提请清盘，力场君看到一个案例很有典型性，和小伙伴们分享一下： 在案件号为“（2023）0304民初1327号”的案件中，自然人贾某与恒大地产集团洛阳有限公司签订了《商品房认购书》并支付了2万元定金和首期房款，后又于2021年4月缴纳了第二笔房款，合计向洛阳恒大支付房款10.55万元；但洛阳恒大一直未与贾某签订《商品房买卖合同》。 贾某在起诉中认为，洛阳恒大未按照认购书约定内容，履行按期与贾某签署《商品房买卖合同》的义务，且涉案楼盘于2021年下半年就已处于停工状态、成了“烂尾房”，致使购房合同目的无法实现，因此主张解除商品房认购书，退款购房款和利息，并返还双倍定金。 最终法院判决，支持解除商品房认购书，洛阳恒大需返还贾某已支付的购房款及利息。但双方未签订商品房买卖合同，认定双方均有过错，故不支持双倍返还定金。 2023年里，多个地区、涉及N家房企的“烂尾房”事件，引起了全社会的关注，更给涉事购房人带来巨大困苦。在2023年12月底召开的工作会议上，住房和城乡建设部部长在会上表示：“要持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。” 节前在与几位律师朋友小聚交流之后，今天力场君和小伙伴们简单聊聊一个高院的司法解释，最高人民法院在2023年4月20日发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《1号批复》），针对当前形势下“烂尾楼”频发导致大量商品房项目纠纷确定了裁判规则，成为相关司法案件的判决准绳。 《1号批复》主要涉及了三方面内容：第一是建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系不变，按照此前的相关司法解释执行；第二是购房人的房屋交付请求权优先于其他债权；第三是当房屋不能交付时，购房人的房款返还请求权，优先于其他债权。 简单来说，《1号批复》确认了购房人的第一顺位优先权，不仅限于执行程序，还适用于破产程序，有律师朋友将其总结为这是赋予了购房人“超级优先权”。以签下了两万亿天量巨债的中国恒大为例，对于旗下的烂尾房背后购房人的返还、赔偿，位列于其他所有被拖欠的供应商、被赖账的金融机构等等。 但是这是不是意味着遭遇了“烂尾房”，就一定能把损失讨要回来呢？还真不是这么简单，有几个注意事项，非常重要。 1、如何认定为“烂尾房”。购房人享有的优先权分为房屋交付请求和价款返还请求权两类，只有在“房屋不能交付且无实际交付可能”的情形下，购房人才能主张“超级优先权”。值得关注的是，对于商品房现阶段尚未竣工，但房地产开发企业有续建至竣工验收的计划和资金，或者有政府“保交楼”政策的支持，则一般认定为具有“实际交付可能”。 2、不以居住为目的不享有优先权。这个范围还不小呢，比如以房抵债获得的商品房就不属于“以居住为目的”，商铺也不属于“以居住为目的”，但有居住功能的商住房、酒店式公寓则属于“以居住为目的”。 3、多套房购房人不享有优先权。虽然在《1号批复》中没有明确规定所购房屋是否必须是唯一住房，但通常司法界认为，商品房消费者身份的认定原则上应是唯一住房，也即“超级优先权”仍应满足购房人“名下无其他用于居住的房屋”的条件。 4、关于烂尾房的断供。这是个特别有争议的话题，从此前很多媒体报道来看，现实中也有不少“烂尾楼”业主选择了“强制停贷”。对此律师详细建议了两种情形：第一是今早起诉解除买卖合同和贷款合同，如果能够得到法院支持，则自起诉之日起即可中止偿还贷款本息；第二是金融机构存在未将预售资金转入监管账户，或违规拨付监管账户内的监管资金等过错情形时，购房人的断供请求也会得到法院支持。 5、不一定能挽回损失。“超级优先权” 是在强调各类债权的清偿顺序，无论是在普通执行案件中，还是在破产案件中其本质仍旧是一个执行问题，最终还得看开发商有无执行能力、有无可供执行的财产。